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刑事辩护

时间:2020-08-13

  共有房屋拆迁协议夫妻一方签字有效吗?

  共有房屋拆迁协议夫妻一方一般认定为无效。

  依据《物权法》第九十七条之规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

  如何防范拆迁安置协议签订风险?

  第一,未与任何拆迁主体签订书面协议,或只是签了空白协议。很多被拆迁户来咨询德-凯律师时,总是会提出自己没有任何材料。有的被拆迁户甚至领了部分拆迁款,但是没有人跟他们签协议。有的被拆迁户被逼迫签了空白协议,但是具体协议内容一概不清楚。这是在签署拆迁安置协议时,常常会遇到的风险之一,该风险一方面因被拆迁户不懂法而起,另一方面因政府的强势或自身违法而生。因此,不签协议或逼迫被拆迁户签署空白协议,在协议履行过程中,尤其是对补偿款数额、安置房套数等问题上,都极容易产生纠纷。

  第二,虽然签了拆迁安置协议,但是签订协议的双方主体并不适格。华律网小编代理的多起非正规房屋征收项目中,诸多房地产开发商作为协议甲方与被拆迁户签署拆迁协议。这直接与拆迁相应法律法规相违背,也与合同相对方主体是否适格存在冲突。除了开发商作为合同甲方外,华律网小编接受委托的案件中,还有政府设置的临时拆迁指挥部与被拆迁人签署的拆迁协议。目前对于这种情形,法律上并不存在太大的障碍,但是一旦涉及诉讼,对于被告主体的选择,同样需要进行明确。当然,现实项目中,合同乙方,即被拆迁户也存在合同签订主体不适格的情形,比如房屋性质是公房,房屋产权人属于父辈,或者有其他权利人等等。因此,当不具备主体资格的一方签署了拆迁补偿协议,同样存在协议效力与协议履行等法律障碍。

  第三,拆迁双方签订的拆迁补偿协议中,对于房屋的具体面积、门牌号等在协议中约定不清。造成潜在的协议约定不明,继而造成协议双方,尤其是协议甲方在履行协议时相互扯皮。华律网小编代理的一起农村宅基地腾退案件中即存在这种情形,因事发拆迁起于2002年,当时的拆迁法规,拆迁政策尚不齐全。被拆迁人在与村委会签署的拆迁协议中,对于安置房的具体面积大小、具体位置、具体门牌号等约定并不清楚。被拆迁户每次找到村委会要求履行协议时,村委会总是以无房无钱推脱。最终协议迟迟未能履行,不得已通过诉讼方式解决。对于此种情形,《合同法》第六十一条也做了明文规定,即合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此,即便合同约定不明,依据上述法律规定,拆迁协议签订双方完全可以协议补充,无法协议补充时,应当依照合同相应条款或交易习惯进行确定。

  第四,被拆迁户签署的拆迁协议系拆迁人提供的格式协议,且格式协议中的部分条款对被拆迁户不利。这种情形是华律网小编代理拆迁协议纠纷中最为常见的一种形式。因为拆迁协议往往都是拆迁人提前拟定好的书面格式范本,被拆迁人往往没有修改的任何权利和机会。因此,被拆迁人在草草签订协议后,往往会发现一些条款对自己不是很有利。根据《合同法》第四十一条之规定,对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。因此,对于合同条款的理解如果产生争议,应当考虑合同的拟定主体系拆迁人一方制定的客观实际情况。另依据《合同法》第一百二十五条之规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定条款的真实意思。所以,对于拆迁协议条款产生理解不一时,应结合合同全文条款及合同订立目的及交易习惯等因素,认定合同双方的真实意思表示。假如存在意思表示不明时,也应当作出不利于提供格式合同一方的解释。

  第五,拆迁补偿安置协议签署后,拆迁人迟迟不履行协议约定的支付补偿款或及时安置拆迁安置房的义务。此时,德-凯律师建议被拆迁户及时启动法律程序,维护权益。以防止出现诉讼时效过期,对方主体变更等维权困难的情形。另外,在对方无法履行协议约定义务时,被拆迁人也要咨询专业人士,分析对方无法履行协议的具体原因,以便找到突破口,将自己的损失降至最低。

  拆迁协议签订后不履行怎么办?

  依据我国城市房屋拆迁管理条例的规定,签订房屋拆迁补偿协议后,一方不履行的,另一方可以向法院申请强制执行。

  房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。

  拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

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