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社会法制

时间:2020-04-09

老小区车位配比不足、停车难,家住翠苑新村的陈淑芬(化名)就遇到了这一问题,当与小区仅一路之隔的枫华府第小区有车位通过中介出售时,她花30万元买了一个。然而,枫华府第物业拒绝为其办理车辆出入证,她买的车位从去年三月闲置至今。

为此,她一纸诉状将枫华府第业委会和国都物业告上法庭,结果被法院驳回,不予受理。为何她的起诉被驳回?购买其它住宅小区的停车位,风险真的这么大吗?钱报记者就此咨询了律师。

去年上半年,枫华府第小区在交付十多年后,某中介机构突然挂牌上百个枫华府第停车位,车位均价30万元。当时,周边小区二手停车位的价格在50万元左右。于是,枫华府第的这批车位引发抢购,短时间内销售一空。据悉,车位的购买者,既有枫华府第小区业主,也有周边小区的业主,还有附近几家银行的工作人员,有的自用,有的买来投资。

陈淑芬也是其中一员,她以为可以就此顺利解决停车问题,没想到被枫华府第物业拒之门外。

枫华府第小区的一位业主告诉记者,这批车位销售时,小区的很多业主并不知情。事发后,为了避免外来人员随意进出小区,业委会就要求国都物业对非业主暂停办理车辆变更登记及信息录入手续。

为此,陈女士起诉了枫华府第业委会和国都物业,要求他们为她办理车辆进出的相关手续,并赔偿车位不能正常使用而造成的损失。

但让她没有想到的是,她的起诉被法院驳回、不予受理。西湖区人民法院民事裁定书上写明,陈女士所诉的车位变更登记及车辆信息录入事项,属于小区业主自治范畴,并不属于诉讼受案范围。

对此,杭州六合律师事务所律师郭铁城认为,法院的裁定没问题,车辆系统的登记问题属于小区自治范畴。但陈女士要维护自己的权利,可以从别的角度提起诉讼,起码这笔买车位的钱是肯定能退回来的。

“一是可以基于车位业主的身份,提起业主撤销权之诉,也就是主张业委会的决定侵犯了业主的权利。二是可以主张业委会的行为影响了车位的通行权,影响到对自己物权的处分,可以通过相邻权或地役权等要求业委会排除妨碍。”郭铁城给出了两种建议。

此外,陈女士在购买这个车位时,显然对无法办理出入证这一情况并不清楚,所以还可以起诉该车位的出售方,在出售方未尽合理提醒和约定下,可根据合同目的无法实现、出售方存在过错等原因,要求出售方退回车位并进行补偿。

至于业委会的做法,郭铁城表示:“业委会或物业对小区进行管理,避免外来人员随意进出,其行为均应符合《物权法》《物业管理条例》《业主大会与业主委员会指导规则》等法律法规,按照法定程序进行,不应随意处置。”

近几年来,随着车位价格的上涨,除了购买车位自用的人群外,还有不少人购买其它住宅小区的车位进行投资。而对于住宅车位能否售卖给非业主这个问题,一直存在很多争议,相关的投诉比比皆是。

对此,郭铁城表示,《物权法》中规定车位在“首先满足小区业主”的情况下,是可以对外出售的。

而记者从枫华府第小区业主口中了解到,枫华府第的车位配比较高,停车还算方便。“30万元的这批车位,也有业主买了,现在在群里原价甚至降价出售都卖不出去。”可见,枫华府第的车位算得上是已经“首先满足小区业主”,对外销售其实问题不大。

此外,郭铁城建议,非小区业主在购买这类车位时,应与出售车位方、小区业委会和物业明确该类车位是否能正常使用。在签订使用权转让合同时,应约定当不能使用时的救济途径等来保障自身合法权益。

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